任意売却とはなにか、任意売却の条件や方法などご紹介しています

任意売却とは?条件やその方法などご紹介

任意売却とは?

マイホームを購入する際には多くの人が金融機関から融資を受けて購入代金を支払い、その後数十年という長期間に渡って毎月返済していく住宅ローンを利用します。このとき、融資を行う金融機関は申込人の収入や勤務先の社会的信用度や勤続年数などを十分にチェックし、融資したお金を申込人がその後長年に渡って返済する能力があるかどうかを判断します。つまりその厳しい審査に通過したということは、長期に渡って返済能力を維持できると認められたことになります。

それでも突然の大病やリストラ、離婚、相続など予想外のライフイベントによって住宅ローンの支払い続行が困難になった、というのは誰にでも起こり得ることです。また、支払いが困難になったからと言ってローンの返済途中で不動産を売却することもできません。なぜなら、住宅ローンを組む際の担保として購入した不動産には抵当権が設定されているからです。ではローンの支払いが一定期間滞ってしまったらどうなるかというと、債権者である金融機関は法的手段をとって不動産を競売にかけます。落札されると売却代金はすべて債権者が回収し、不動産は落札者のものとなるため、債務者はただちに引っ越しを強いられることになります。

こうなる前にローンの支払い続行が困難になった時点で融資を受けた金融機関との合意に基づいて家を売却する手続きが「任意売却」です。

任意売却の条件

競売の強制執行および強制退去という事態を避けることができる貴重な手段である任意売却ですが、この方法を選択するためにはいくつかの条件を満たさなければなりません。

任意売却の条件①すでに滞納が発生して
しまっている
債権者側は返せる限りギリギリまで通常の返済金額を回収したいと考えるため、まだ滞納が発生していない状況で任意売却を了承してくれることはほとんどありません。そのため、いくら今後滞納が発生することが債務者側にわかっていても、まだ滞納が発生していない時点で任意売却の手続きを始めることはできません。
任意売却の条件②物件売却のための時間が
確保できる状況である
物件を売却するためには宣伝を開始して購入希望者が現れるまである程度の時間を要します。任意売却が許される期限は競売の入札が完了して開札される前日までとされているため、任意売却に踏み切るのが遅ければそれだけ売却活動にかけられる時間が少なくなり、売れる可能性は低くなります。
任意売却の条件③売却物件としての
価値がある
水回りなどの設備が整っていない、修繕が必要な箇所が多い、相当な築年数が経過しているといった理由によって売却物件としての市場価値が極端に低く、買い手がつきそうにない不動産については、任意売却に踏み切るのが難しい場合があります。
任意売却の条件④物件の所有者の協力や売却物件の
利害関係者の同意が得られる
任意売却は債権者にとっても競売にかけるより好条件であるため、任意売却を勧める債権者もいると言われていますが、それでも同意を拒むケースがないとは言い切れません。また、物件の所有者自体が手続きの途中で何らかの理由によって協力できなくなった場合も任意売却を行うことが難しくなります。

任意売却を相談するタイミング

任意売却を行うために必要な条件を見てみると、タイミングが非常に重要であることがよくわかります。必要な時期が来た段階ですぐに手続きを開始するためには、その前に十分な時間を取って相談を始めておいたほうがいいでしょう。

つまり、ボーナスや月々の給料が減る、会社が倒産する、離婚が確定した、といったような、今後ローンの支払いに影響を及ぼす事象が発生した時点で相談を開始するのがベストです。また、この時点で債権者である金融機関に状況を話しておくことも重要です。場合によっては利息の軽減措置や支払い期間の延期などを提案してもらえることもあります。

住宅ローンを滞納して3~6ヶ月で融資の金銭消費貸借契約違反が発生するため、債務者は月々の分割払いの権利を失います。この状況になると金融機関は住宅金融支援機構や保証会社に一括返済請求を申請して全額返済を受け、債権者は代位弁済をした機関に移行します。任意売却の手続きが開始できるのはこのタイミングです。つまり、こうなったときにすぐに動き出すことができるよう、仲介してもらう不動産会社あるいは社団法人などの協力機関をそれまでに見つけておくことが必要になります。

任意売却の相談ができる優良サポート業者ご紹介

総合評価第1位
任意売却サポートが評判のおすすめ業者No.1株式会社リームス 株式会社リームス

依頼者側の経済的事情を最優先に独自のフォローシステムを使って再生・再建をサポート。数多くある競合他社に先駆けて多数の任意売却サポートを手掛けてきた歴史があります。

総合評価第2位
任意売却サポートが評判のおすすめ業者No.2全日本任意売却支援協会 全日本任意売却支援協会

平成21年、日本初の任意売却に関する社団法人として設立。全国38エリアに相談所を設け、相談者、債権者の双方にとってメリットのあるサポートをモットーに任意売却を進めます。

総合評価第3位
任意売却サポートが評判のおすすめ業者No.3全国住宅ローン返済相談センター 全国住宅ローン返済相談センター

資格を持った任意売却の専門家が多く在籍している専門業者です。不動産買取、コンサルティング、査定業務、競売代行、不動産投資顧問業、二種金融商品取引業なども行います。

ページのトップへ