違法な任意売却業者の実態について解説しています

注意すべき違法な任意売却業者の実態とは?!

任意売却は非弁行為?

弁護士法72条では、弁護士ではないものが報酬を得る目的で訴訟事件その他の法律事務を行うことを禁じており、これに違反する行為を「非弁行為」と呼びます。不動産業者が任意売却を行う行為は違法なのではないかという意見がありますが、この意見の根拠となっているものとして、立ち退き交渉を全て自社で行った不動産会社の行為が、平成22年最高裁決定により弁護士法72条違反と判断されたという事例があります。このケースでは、法的なトラブルとなることが避けられない範疇にまで不動産会社が関与してしまったことが違反であると判断されました。

司法制度改革審議会でも弁護士法72条を巡って話し合いが行われた経緯があるなど議論を呼んでいる問題ではありますが、72条の「ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」という箇所にある「他の法律」が示す宅地建物取引業法と照らし合わせると、宅地建物取引業の範囲内では報酬を得て法律事務の取扱ができるということになります。そのため、任意売却でも売却価格について債権者と交渉する仕事は宅地建物取引業の範囲内のものになると判断されているため、非弁行為ではないとされています。

「残債についての交渉もお任せ!」には要注意

不動産取引以外の行為にあたる残債務の交渉は、本人、あるいは、代理資格を持つ弁護士以外行う事が出来ません。上記でも取り上げた非弁行為にあたるからです。そのため、「残債についての交渉もお任せください」といった売り文句で自社で不動産取引を進めようとする業者には注意が必要です。

任意売却は通常の不動産売買よりも流れが複雑です。宅地建物取引業法以外に債権管理回収業に関する特別措置法などの法律知識も必要になるので、一般的な不動産業者では専門的な知識が不十分という場合もあります。そのため、任意売却や競売サポートをしっかり行える不動産業者には、それを専門で行っているところが多く、彼らは任意売却についての交渉方法や必要な知識、自分たちでは取り扱ってはいけない範囲を任せられる専門家達との人脈、今までの豊富な経験を持っています。

また、不動産取引以外の事象(残債務の支払いなど)について相談できる弁護士を不動産業者から紹介してもらうことには何の問題もありません。任意売却を取り扱う不動産業者は不動産に関わるトラブルに対応するために様々な士業関係者との付き合いがあります。必要なときに弁護士や司法書士などを紹介してもらえるかどうかで、信頼できる不動産業者なのか判断することもできます。

違法な任意売却業者の実態

任意売却を検討するときに注意すべき業者を以下にいくつかご紹介しますので、関わらないよう注意してください。

宅建免許を持たない不動産ブローカーの存在

無免許で不動産取引を行うことにより利益を得ることは違法です。彼らが売り手と買い手の間に入り価格操作することで「仲介手数料」を受け取る行為はこれにあたります。ただ、正規の不動産業者と売り手や買い手を結びつけることで「コンサルティング料」を受け取ることは問題になりません。存在自体ではなく行為によって違法性が問われるため、取り締まる側も一掃するのが困難であり、ユーザー側が気をつけるしかないというのが現状です。こういった不動産ブローカーに引っかからないようにするために、国土交通省のサイトで宅建免許を取得している業者であるかどうかを確認しましょう。

「契約いただければ先に○○円をお渡しいたしますから是非当社にまかせてください」

宅建免許を持つ正規の不動産業者であっても「契約いただけるようでしたら引っ越しにかかる費用として100万円お渡しできます」など、困っている当事者側にとって魅力的に感じてしまうような怪しいフレーズを使う業者は避けましょう。冷静なときならこれが怪しい釣り文句であることに気づくこともできるかもしれませんが、任意売却を検討するということはとても困っている状態であり、正常な判断も難しくなっている人も多いのではないでしょうか。弱っている心につけ込むような言葉を使う業者を信用して任せないようにしてください。

「絶対に任意売却がおすすめです!」

任意売却には、債権者が同意しなかったために競売となってしまうケースも存在します。不動産業者の一存で決められるものではないことを確約するかのように話をすすめメリットのみを説明する業者は避けましょう。メリットとデメリットついて丁寧に説明し一緒に考えてくれる業者選びが大切です。

任意売却の相談ができる優良サポート業者ご紹介

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平成21年、日本初の任意売却に関する社団法人として設立。全国38エリアに相談所を設け、相談者、債権者の双方にとってメリットのあるサポートをモットーに任意売却を進めます。

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資格を持った任意売却の専門家が多く在籍している専門業者です。不動産買取、コンサルティング、査定業務、競売代行、不動産投資顧問業、二種金融商品取引業なども行います。

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