投資用のマンションも任意売却できるのかについて詳しく解説しています

任意売却できるのでしょうか?投資用のマンション!

収益物件のリスク

投資用の収益物件には様々なリスクがあり、その中でも大きな3つのリスクを以下にまとめましたので参考にしてください。

「空室リスク」

人気物件でも空室になることは必ずありますので、満室状態を想定した収支計算に基づいて購入を決めるのは危険です。融資する側である銀行は20%程度で計算しているほどですので、空室率は5%~10%はみておいたほうが良いというのが一般的なリスクヘッジのラインだと言われています。

「滞納リスク」

滞納家賃の回収はオーナーが時間をかけて対応しても連絡がスムーズに取れない等で回収しきれないことも多いのが現状です。そのため、最近ではオーナーの代わりに家賃の取り立てを行ってくれる保証会社も増えていますが、まず、空室リスク同様にある程度の期間家賃収入が減った場合でも資金繰りに困ることのない収支計算をしておきましょう。

「金利上昇リスク」

今は低金利時代ですが、今後、金利が上がることも想定に入れておかなければリスキーです。7%程度の金利になっても耐えられるような収支計算を行った上でそれでも収益が得られる物件を選ぶことがリスクを下げるコツだと言われています。

サブリース契約の落とし穴

サブリースとは保証会社がオーナーから物件を一括借り上げするシステムです。入居者の有無に関わらず一定の家賃が入ることや、管理を一括して任せられることなどからオーナーの負担を大きく軽減するサービスであると言われていますが、実はメリットばかりではありません。

例えば、サブリースを利用すると、本来はオーナーの収益となる礼金や更新料などの収入は全て保証会社の取り分になります。契約内容によってはオーナーの取り分になることもありますが、その場合は管理業務全般をオーナーが行うことになります。また、「家賃保証」がサブリースの魅力ですが、契約条項に「賃料の見直し」という項目が設けられており、数年ごとに家賃が見直される仕組みになっています。そのためサブリースを利用するとオーナーの家賃収入は確実に年々減っていくことになります。

デメリットがあることを知らずに利用してしまったために、後々資金繰りが行き詰まり、ローンの返済も滞るようになって日常生活にも支障が出たというケースは後を絶ちません。保証会社の説明を鵜呑みにするのではなく、契約内容をきちんと調べ、本当にメリットになるのかどうかをよく考えてから利用することをおすすめします。

収益物件も任意売却できます!

様々なリスクを踏まえたうえで投資用マンションをローンで購入する人やメリットやデメリットを理解したつもりでアパート経営をスタートさせる人は少なくありません。

投資に興味がある未経験者にサブリースのメリットを強調し「気軽にスタートできる不動産投資」として勧誘するケースが増えています。その結果、投資に関する知識も収支計画も十分でないまま収益物件に手を出し、家計が破綻したという人が激増しています。また、相続税の対策として課税対象額を減らし、得をするつもりで始めた人も結果的に損をすることが多いようです。

こんなとき、任意売却は居住用の不動産だけでなく収益物件にも運用できることを覚えておきましょう。実際に収益物件は、ローンの返済期限も居住用に比べ短期間であることや上記に挙げた3大リスクなどから返済が困難になりやすく、居住用物件よりもずっと大きなリスクをはらんでいます。

もし、返済が厳しくなってきたときは任意売却専門の不動産業者に相談しましょう。任意売却は物件の値下がり率が低めになることが多いので、競売にかけられるよりも負債を返済していきやすくなります。家計が破綻してしまう前に、返済が厳しくなった段階で早めに相談することをおすすめします。

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