任意売却と競売のメリット・デメリットを比較・解説しています

任意売却と競売のメリット・デメリットを比較

売却価格の差

競売にかけられる前に任意売却の手続きをしたほうがよいと言われる大きな理由の1つに売却価格の差があります。いずれも該当する不動産を売却し、売却代金を住宅ローンの残債にあてるという点では同じですが、競売と任意売却では売却の方法がまったく異なり、よって売却価格にも大きな差異が出ます。

競売とは何か? 住宅ローンなどの借入金の返済が困難となった場合に債権者が申し立てることにより、借入れの担保となっている土地や建造物といった不動産を裁判所が最低売却価格を定め強制売却することを「競売」と言います。最高値で入札をした人がその不動産の所有権を得ることになります。これを「落札」といいます。

競売の売却価格が低くなる理由

最低売却価格

入札は落札するためにできるだけ高く入札しようとしています。しかし落札者の大半が不動産業者であるため、エンドユーザー価格ではなく業者価格で入札されることで、一般相場よりも安くなる傾向にあります。また、売却基準価格は相場の6または7掛けで地域によって異なります。

法的に守られない

競売物件には一般の不動産取引で適用される保証がありません。そもそも競売は売り主にあたる人が存在しないため本来なら売り主が負うべき「瑕疵担保責任」も存在しなくなります。つまり落札して購入した物件について後に発覚した瑕疵については購入者がなんとかするしかないため、その分入札価格も低くなると言えるでしょう。

十分な情報が提供されない

さらに競売物件の大きな特徴として内覧ができないというデメリットがあります。そのため、提供されている限られた情報から判断するしかなく自分で確認することができません。これもまた入札価格が跳ね上がることが少ない理由の1つになっています。

その他に必要な資金額の差

不動産が競売に出される場合、競売の申し立てを行うために必要な予納金はすべて債権者が支払うため、債務者には原則として費用負担は発生しません。一方、任意売却を行う場合には不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消費用に加えて、固定資産税・住民税と管理費・修繕積立金(マンションやアパートの場合)の未納分が必要になりますが、これらはすべて不動産の売却代金に含める手はずを整えてもらえるため、ほとんどの場合はこちらも債務者の持ち出しはほぼありません

また、競売では落札代金はすべて債権者の取り分となり債務者には1円も残りませんが、任意売却では引越費用を物件の売却代金から捻出してもらえるよう、交渉してもらえます。うまくいけばその後の生活費についてもある程度確保できる場合もあるようです。

そして競売はもちろん、任意売却を行った場合でもローン残金を売却代金で完済できるケースはかなり稀であるため、売却後も残債が発生します。この返済方法についても競売にかけられた場合は債権者に対して交渉の余地がまったくない一方で、任意売却の場合は返済方法に関する交渉を行うこともできます。また、売却価格が高いほど残債は少なくなるため、任意売却を行った場合のほうが残債が少なくなるのは明らかです。以下は同じ物件を競売にかけた場合と任意売却を適用した場合の価格差の一例です。

任意売却 競売
物件売却 売却価格 2,500万円 売却価格 1,800万円
残債 450万円 残債 1,150万円
引っ越し 引越費用 30万円 引越費用 0円
当面の生活費 30万円 当面の生活費 0円
その後 家賃 7万円 家賃 7万円
残債の返済 1万円 残債の返済 3.5万円

競売にかけられる場合、債務者はなすすべが無いといった状況に陥るため、逆に言えば自ら動かなければならないことは何も発生せず、持ち出しもない分、引越費用やその後の生活費もありません。一方、任意売却を行うとなればやるべきことは発生しますが、その分今後の暮らしに向けた資金の確保や残債の減額に向けて動くことができます。ローンの支払いが難しくなった時点でそれぞれのメリット、デメリットをよく比較検討し、いずれの方法をとるか早めの判断をするように心がけましょう。

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