住宅ローンを滞納するとどうなるのか、連帯保証人と滞納・未納の関係など詳しく解説しています

住宅ローンを滞納するとどうなる?連帯保証人と滞納・未納の関係

住宅ローン滞納によって起こること

うっかり入金を忘れていた、手違いで残高が足りず引き落とされていなかった、といった理由で住宅ローンを数日から数週間滞納してしまった場合などは、気づいた時点ですぐに金融機関に連絡しましょう。指示に従えば特に問題はありません。

しかし、払えない事情があってその状況を好転させるべくあれこれと手を打ったり、資金繰りに奔走していたり、あるいはただどうしたらいいかわからずそのまま放置してしまったりしたまま数ヶ月経ってしまうと、まず金融機関の信用情報に深刻な情報として記録が残ると同時に、電話や郵便による督促が届き始めます。

督促状や催告書といった支払い請求書が来ているにも関わらず、それにも支払いが出来ずに滞納してしまうと期限の利益喪失手続き書が届きます。本来であれば住宅ローンの支払いは「毎月の分割払いで支払うことが出来る」という金融機関との契約のもと支払いが行われます。しかし、住宅ローンの滞納を続けてしまうとこの契約を破ったとみなされ、分割して支払う権利を失ってしまいます。以後は住宅ローンを一括で支払わなければなりません。

そして滞納している期間が6ヶ月に達すると(金銭消費貸借契約上一回でも滞納があれば契約違反ですが厚意で猶予しています)金銭消費貸借契約違反となり、保証会社や住宅金融支援機構などが代位弁済を行うことで債権が移動します。代理で支払いを実施した新たな債権者から残債の一括返済を求められます。そして債務者がそれに対応できない場合、債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。このように、滞納を放置することで状況は日一日と悪化していってしまうのです。住宅ローンの支払いが困難な場合は、競売にかけられる前に任意売却をする、というのが1つの選択肢です。競売と任意売却とでは売却価格に大きな差があるので、任意売却の方がメリットが多いのです。

住宅ローンを滞納するとどうなる?期間ごとの流れ

1ヵ月~3ヵ月:支払いの請求の催促

住宅ローンを滞納してから1ヵ月過ぎると「支払いが出来ない可能性がある」とみなされて金融機関から電話や手紙で支払いの請求がされます。
「○月の支払いが未払いなので支払いをしてくださいね」という督促状がまず届きます。これに応じないと、催告書が届きます。催告書は督促状より強い警告の意味合いの強い請求書です。

3ヵ月~6ヵ月:期限の利益の損失

期限の利益喪失手続き書が届きます。住宅ローンの支払いは「住宅ローンを毎月分割して支払って良い」という金融機関との間の契約内容に基づいて毎月支払いが行われます。これを「期限の利益」といいます。住宅ローンの滞納を続けてしまうと、この契約を破ったとみなされ、分割して支払う権利を失ってしまいます。これを期限の利益の喪失といい、以後は住宅ローンを一括で支払わなければなりません。
期限の喪失手続き書の次は代位弁済手続き書が届きます。これはあなたが金銭消費貸借契約違反と見なされ「保証会社があなたに代わって住宅ローンの残額を銀行に支払いました」というお知らせです。保証会社が代わりに住宅ローンの残額を払ってくれたら解決という訳ではなく引き続き保証会社からの請求が来ます。

6ヵ月後:競売開始

滞納して6ヵ月~10ヵ月経過すると競売開始決定通知が届きます。これは金融機関の申し立てにより、裁判所は競売手続きを開始し「担保不動産を差し押さえましたよ」というお知らせです。不動産の差し押さえ情報は登記簿謄本にも記載され、第三者が情報を知ることが出来ます。競売の基準価格を査定するため、裁判所の執行官が自宅に調査に来るので事前にその日時をお知らせする通知が届きます。

以上の流れを踏まえたうえで、任意売却に踏み切る場合の期限は競売の入札が完了して開札される前日までとなります。代位弁済手続き書が届いた段階で任意売却の手続きが可能です。つまり、こうなったときにすぐに動き出すことができるよう、仲介してもらう不動産会社あるいは社団法人などの協力機関をそれまでに見つけておくことが必要になります。任意売却の手続きには少なくとも1ヵ月は必要になると言われているので、早め早めに行動することが重要です。

住宅ローンを滞納すると、保証人はどうなるの?

住宅ローンを組む際に保証人を立てている場合と保証会社がその役割を請け負っている場合の2つのケースがあると思いますが、ここでは保証人がいた場合にどうなるかをチェックしてみましょう。まず債務に関する保証人には、保証人、連帯保証人、連帯債務者、の3種類があります。それぞれ債務に対する立場が異なり、滞納が発生した場合の義務や権利にも差異があります。

保証人

債務者が返済できない状態になった場合に代わりに未納分を支払う義務を負います。そのため、保証人の支払い義務が生じるのは債務者による返済が不可能であることを証明できた場合のみです。もし証明がない場合は、債権者に対してまずは債務者に請求するよう求めることで保証人への請求をはねつけることができます。

連帯保証人

債務者の支払い能力に関わらず、債務が滞った時点で未納分の返済義務が発生します。債務者の状況に関わらず債権者は連帯保証人に返済を迫ることができ、連帯保証人はこれに対して、債務者に請求するよう求める権利はありません。

連帯債務者

債務者と一緒に返済を行うべき立場にあります。つまり、債務者と同等のローンの支払い義務を持ち、滞納が発生した場合の督促についても同じように行われます。

催告書や代位弁済通知が届いた場合の対応

債務者側がいくら金策に走り回っていても、金融機関への連絡をしていない状態で滞納が続くと、貸し付けている側は「滞納を放置している」「支払う意志がない」とみなし、督促を行います。その督促を無視したまま滞納が続くと、今度は「催告書」や「代位弁済通知」が届きます。こうなると、いくらその後経済的に立て直すことができても、もとの月々に決まった額を返済していくという状態には戻れません。「催告書」および「代位弁済通知」というのは、すでに金融会社から保証会社へ債権が移っていることを示すものだからです。この後は一括請求、そして競売へと次々に展開していくことになります。

「催告書」や「代位弁済通知」が届く前であればまだローン支払いの続行を再開する手立てもあったでしょう。しかし、債権が移ってしまった後ではもうそれは叶いません。ここで競売を避けるには、任意売却に踏み切るしか道は残されていないのです。また、任意売却を成功させるために専門業者と契約するにはここが最後のタイミングと思っておいたほうがいいでしょう。

この後、競売の手続きが開始してからでも任意売却を始めることはできますが、一方で着々と進められる競売の進行における開札の前日までしか物件の売却活動を行うことはできません。そうなると時間がかなり限られることになり、高値売却を目指すことが難しくなるため、良い結果を望むことは難しくなるでしょう。

任意売却の相談ができる優良サポート業者ご紹介

総合評価第1位
任意売却サポートが評判のおすすめ業者No.1株式会社リームス 株式会社リームス

依頼者側の経済的事情を最優先に独自のフォローシステムを使って再生・再建をサポート。数多くある競合他社に先駆けて多数の任意売却サポートを手掛けてきた歴史があります。

総合評価第2位
任意売却サポートが評判のおすすめ業者No.2全日本任意売却支援協会 全日本任意売却支援協会

平成21年、日本初の任意売却に関する社団法人として設立。全国38エリアに相談所を設け、相談者、債権者の双方にとってメリットのあるサポートをモットーに任意売却を進めます。

総合評価第3位
任意売却サポートが評判のおすすめ業者No.3全国住宅ローン返済相談センター 全国住宅ローン返済相談センター

資格を持った任意売却の専門家が多く在籍している専門業者です。不動産買取、コンサルティング、査定業務、競売代行、不動産投資顧問業、二種金融商品取引業なども行います。

ページのトップへ